2026/01/12(月)
登記の面積は合ってる？
登記の面積は本当に合ってるの？
あなたは知ってますか？
“使える面積（有効面積）”という落とし穴が存在することを。
土地を探すときに「敷地面積 ２００㎡」といった表記をよく見かけます。
ところが、実際に設計を始めてみると「建物を建てられる部分は１８０㎡しかない！」なんてことがあるんです。
そのカギを握るのが “有効面積” です。
■ 有効面積とは？
有効面積とは、登記簿に書かれた数字のうち 実際に建築や生活に使える部分の面積 のこと。
不動産広告に載っている面積＝そのまま使える広さ、と思い込みがちですが、次のようなケースで差が出ます。
• 道路後退（セットバック） が必要で、敷地の一部が道路になる
• 法面（のりめん）や崖地 が含まれており、建物を建てられない
• 調整池や電柱スペース がある
• 旗竿地の通路部分 は建物に利用できない
つまり「登記面積」と「有効面積」はイコールではないのです。
■ なぜこんな落とし穴があるのか？
背景には、建築基準法や都市計画法のルールがあります。
「家を建てて安全に暮らす」ためには、道路幅や敷地形状に一定の条件があるのです。
そのため、登記上は広くても、実際には法律で制限されて使えない部分が出てきます。
■ 有効面積をチェックする方法
土地を購入するときは、次のポイントを必ず確認しましょう。
1. 測量図を入手する
どこが境界か、どんな形かを確認できます。
2. 役所でセットバックや建築制限を調べる
建築指導課で「この土地は建築可能か？どの部分が制限か？」を聞けます。
3. 不動産会社や建築士に相談する
専門家に「この土地で何㎡の建物が建てられるか」を具体的にシミュレーションしてもらうのが安心です。
「数字だけを見て判断してしまう」ことが、一番の落とし穴です。
土地を選ぶときは、必ず“有効面積”に目を向けて、後悔のない住まい探しをしましょう。
